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  les Malins nomment les quartiers En Castagné et Penelle, tantôt "quartiers", tantôt "hameaux" .

Ils veulent faire oublier la chronologie, à savoir qu'ils ont d'abord éliminé leur constructiblité pour des raisons idéologiques et de défense d'un avantage  personnel supposé (y  refuser les nouveaux venus et "maintenir le cadre de vie privilégié des hameaux") alors que les justifications techniques et économiques, d'Artélia notamment sont venues après.

D'autre part,  ils créent un flou artistique  sachant que cela n'est pas sans importance au regard de divers Articles du Code de l'Urbanisme...

ici les 2 quartiers et les hameaux sont tous appelés " hameaux "

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Ici, les hameaux sont appelés "quartiers"... et aucun n'est apte à être urbanisé !...

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Pourquoi payer une étude qui conclue : "secteur favorable à la densification" : 0

alors que le PADD (et une voyante) l'avaient dit?..

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Avec 97 ares,  l'analyse de  Monsieur le Maire élimine le secteur UC. (qui pourtant a produit plusieurs dizaines de logements depuis le 29/11/2016..)

Pourquoi donc cette fausse appréciation qui fait suite à un compte-rendu anonyme, de la même date, au contenu tout à fait différent, censé être issu pourtant du même conseil municipal?

Seul un enquêteur pourrait comprendre..

Faut-il ensuite s'étonner du fait que le PADD élimine aussi les secteurs UC ?

Faut-il s'étonner encore  que le bureau d'études corrobore  au stade du PLU ce mépris affiché précédemment pour la zone UC par le donneur d'ordre?... 

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Opposition au tranferts de compétence PLU  formée légalement ?

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Que signifie le fait que personne n'ose revendiquer la rédaction de ce compte-rendu du 12/01/2017 , qui fait suite à un autre compte-rendu du 29/11/2016, qui est très différent sur le fond de la délibération qui ressort de la même séance.

Le compte-rendu du 12/01/2017 mentionne bien que le compte rendu de la séance précédente du 29/11/2016  est approuvé (de petites corrections ayant eu lieu pour cela) mais qui a fait ces corrections et qui a rédigé?

Aucun nom de secrétaire n'apparait, ni sur l'un ni sur l'autre des compte-rendus

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2 "oublis" consécutifs de mentionner l'identité du secrétaire de séance, et cela à propos de textes profondément différents l'un de l'autre sur le fond, n'est ce pas  la signature d'un sentiment de  culpabilité, ou de crainte de suites et d'un refus de vouloir assumer?

 

Quand on consulte le Registre des délibérations, on trouve que Monsieur le Maire certifie que le compte-rendu  du 12/01/2017  tient lieu de délibération affichée le 13/01/2017.

Notre  critique précédente envers le compte-rendu s'applique donc intégralement envers la délibération.

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Nos questions:

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Les Elus, Monsieur le Maire, notamment, ont-ils respecté leurs obligations...ou alors, délirons-nous, et tout cela serait normal?

- si la délibération issue du conseil Municipal ne 12/01/2017 n'est pas valide, une délibération ultérieure (qui a bien eu lieu pour rééditer la volonté de la commune d'être comptétente en  matière de PLU) peut-elle "rattraper"  l'anomalie que nous dénonçons?

PJ: extrait du "registre des Délibérations:

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délibération du 12.01.2017.PNG

                               Document de motivation

à l’opposition au Permis d’Aménager N° PA03148122G001 de HECTARE (affiché le 23/01/2023)

 

 

I- Le contexte :

 

La Loi Climat du 22 aout 2021 vise à densifier les zones déjà urbanisées. Le PLU de 2014 avait déjà cet objectif et  le PADD qui lui était associé exigeait à la fois de « renforcer la centralité villageoise » et  de « conforter les hameaux ».

Le SCOT impose  que ceux-ci soient  « maitrisés ». Cela signifie qu’ils doivent  rester dans leur enveloppe actuelle. Leur « rétrécissement » avait  déjà eu fortement lieu à l’occasion de l’élaboration du PLU de 2014.

 

 De plus, afin de contrer la Loi Alur de 2014 (suppression du COS et de la taille minimale des parcelles) et faire que l’effet multiplicateur d’offre de terrains recherché par cette Loi  ne puisse agir, nos mêmes responsables  municipaux de l’urbanisme qu’aujourd’hui ont initié, dès 2015, une première  modification du PLU (en modifiant les distances au fond de parcelle et latérales, par  exemple).

 

Le nouveau PADD, élaboré en 2 temps, le 28/11 2019 et le 21 septembre 2021, puis le PLU voté le 12/12/2022, interdisent de construire tout nouveau logement dans les quartiers et hameaux.

Il a donc été nécessaire de prendre sur de nouvelles  terres, jusque là agricoles ou naturelles, découpées en « secteurs »

 

Cette  décision contraire aux orientations de la Loi Climat a été possible grâce:

  • à un PADD conçu en 2018 et 2019 à un moment où la Loi Climat (du 22/08/2021) n’existait pas

  • une élaboration de ce PADD qui n’a pas été démocratiquement instruite et débattue

  • à un bureau d’études dévoué aux préconisations et aux directives de son commanditaire municipal et justifiant ses choix

 

 2 fausses raisons, portées par quelques personnes, ont prospéré aux moments de l’élaboration du PADD:  le coût supposé excessif  des viabilisations et la volonté de « conserver le cadre privilégié des hameaux ».

  • Le coût a été déclaré a priori excessif sans chiffrage ni justification. Objectivement, il est surtout lié au renforcement des réseaux d’eau là où c’est nécessaire. Si un chiffrage avait été fait, il aurait dû prendre en compte les travaux de renforcement indispensables quelle que soit la décision prise, puisque des renforcements de canalisations intercommunales sont prévus et que des réseaux pour la défense incendie dans plusieurs hameaux sont à mettre en place ou à parfaire,

  • Concernant l’argument de confort de vie dans les hameaux conditionné à un entre-soi obligatoire (on lit dans des documents officiels qu’avoir de nouveaux voisins est une source de conflits..), il est idéologique et n’appartient probablement qu’à untrès petit nombre de personnes, très influentes lors de l’élaboration du PADD et du PLU, …

 

Ces choix étant faits, les spécialistes  chargés de l’écriture des PLU, qui connaissent la nécessité juridique absolue que PADD et PLU doivent être compatibles, ne pouvaient que mener une instruction à charge de rechercher tout ce qui, dans les quartiers et hameaux présentait des difficultés en termes d’urbanisation, pour conclure qu’au final pas un seul des 11 « quartiers », scannés par une analyse multicritères orientée n’avait capacité à recevoir un seul logement, ce qui était le point de départ du PADD..

 

 Le caractère normatif et mal justifié de celui-ci est venu prendre appui sur le justificatif technique tronqué et trompeur élaboré par le conseil au service des initiateurs du PLU.

 

II- Non prise en compte des risques en secteurs 1 et 2 :

 

  • Les accès :

Les seuls accès possibles de ces 2 secteurs en impasse sont situés au Nord et la circulation qu’ils généreront débouchera  sur une courte portion de la RD 632.

Cela devrait générer des difficultés. On peut se demander si c’est pour cette raison que le secteur routier de Muret n’a pas été consulté..

 

  • Les eaux pluviales :

A l’arrière des secteurs 1 et 2 se trouve le ruisseau « Le Trujol ». Le nombre de logements projetés sur les secteurs 1 et 2 (85 au total), la forte pente d’une superficie proche de 6 Ha de terrains orientés vers le ruisseau, et la proximité de ce ruisseau, exigeaient une étude des moyens  de gérer  les eaux pluviales (la carte des zones inondables n’est même pas reportée sur le document graphique avec différenciation des niveaux d’aléas..)

 De plus, c’est ce qu’’impose l’article  L 2224-10 alinéas 3 et 4 du Code Général des Collectivités Territoriales. Actuellement, et en l’absence de l’urbanisation, des débordements du  Trujol existent par temps de gros orages, lesquels vont brièvement  à certains endroits inonder des routes (RD7 et 7E). Qu’en sera-t-il lorsque les  toitures et la superficie de plusieurs hectares pour  85 logements des secteurs 1 et 2 auront été imperméabilisées ?

 

Un préalable indispensable avant d’accorder tout permis d’aménager, quelque soit le secteur,  serait la confection d’un schéma d’assainissement des eaux pluviales

 

 

III Une politique du logement social insuffisante et basée sur la ségrégation :

 

Le PLH (Plan Local de l’Habitat) élaboré par l’intercommunalité « Cœur de Garonne » s’impose hiérarchiquement et juridiquement par rapport au  PLU.

 Il sert, notamment, à définir, par commune, le nombre de logements à caractère social que celle-ci doit prévoir à l’occasion de l’élaboration d’un PLU

Concernant notre  village de 2064 habitants le PLH prévoit  entre 39 et 46 logements à vocation sociale

 

Le problème est que les initiateurs du PADD, puis du PLU, ont réussi à faire voter une  organisation sociale à venir du village qui semble être inspirée d’une  idéologie d’exclusion et de ségrégation, alors que le PLH est soutenu par une idéologie de la recherche d’intégration de personnes aux richesses et aux revenus différents dans un espace urbanisé commun.

 

. Ainsi le PLU prévoit de :

  • les 3 nouveaux secteurs avec 15 logements /Hectare, ou davantage

  • Pérenniser la très faible densité actuelle des quartiers et hameaux, qui est de 5-6 logements/Hectare, (y habitent peut-être ceux qui ont décidé du PADD..)

  • concentrer dans les 3 « secteurs » la totalité, ou presque,  des logements « à caractère social »

 

Au conseil municipal du 7/03/2023, qui a immédiatement suivi le vote de la révision du PLU, il a été décidé la transformation de l’école en centre médical.

Les seuls logements qui devaient se trouver au bourg, et donner l’illusion d’un  brassage social des populations conforme aux objectifs numériques et qualitatifs du SCOT au PLH  sont donc supprimés.

 

Ces logements, rajoutés lors du « second » PADD qui, de toutes façons, pouvaient être vus comme un faire-valoir et un justificatif de complément utile pour la validation du PLU n’étaient, effectivement et  au final, qu’un leurre..

 

Ainsi donc tous les quartiers les hameaux et le bourg seront exempts de logements sociaux,

et la  concentration des logements sociaux dans les 3 secteurs uniquement n’est pas conforme aux règles d’équilibre imposées dans divers Articles du Code de l’Urbanisme

.

Ces critiques s’ ajoutent aux critiques négatives de la DDT 31 reprises dans le  rapport de madame la Commissaire Enquêtrice où il est dit en page 27 « la DDT 31 observe que la production prévisible de logements locatifs sociaux ne respecte pas les objectifs formulés tant par le SCOT que par le PLH »

 

Le « secteur 1 » participerait, si le permis d’aménager était accordé, de cette inégale répartition des logements sociaux et de leur faiblesse générale organisée tant par le PLU que par l’incroyable  manœuvre post-PLU du 7/03/2023.

 

 Nous demandons donc au Tribunal Administratif de retenir nos argument et de dire que le PLU -qui doit être équilibré et compatible  aussi bien avec le PLH qu’avec le SCOT – ne l’est pas, et qu’à ces motifs le permis d’aménager  ne peut être accordé dans le cadre d’un tel PLU.

 

 

IV- Le «Secteur 1 » doit être préservé, et le permis d’aménager refusé :

 

L’objectif d’amener au plus près du centre bourg l’urbanisation à conduit a définir  le « secteur 1 », qui arrive à moins de 100m du bureau de Poste et à moins de 200m de la Mairie.

Le chemin de Crabères, bordé de magnifiques arbres,  sépare le « secteur 1 » (35 logements sociaux) et le  « secteur 2 », ce dernier étant destiné à en recevoir 50.

 

Le « secteur 1 » est couvert à 50% d’arbres qui forment un écrin de verdure en forme de couronne avec  une prairie au centre et un ruisseau à l’arrière.

Du nettoyage et des aménagements sont nécessaires mais cette configuration paysagère et le  positionnement à l’intérieur du village (proche de Ehpad, place du marché, écoles, commerces, futur centre de santé, etc..) justifient la préservation d’un projet de transformation ultérieur de cet espace privilégié en parc municipal paysagé. Ce sera un havre de paix et de fraicheur l’été pour la promenade, la détente et les jeux.

Cette  préservation passe par un zonage en tant qu’espace naturel (N) complété par une protection d’Espace Boisé Classé (EBC).

Pour ces raisons, un projet d’urbanisation de cet emplacement exceptionnel est antinomique d’une  démarche nécessaire de préservation. Les générations à venir nous reprocheraient d’avoir sacrifié ce lieu car il est rare que l’on puisse aussi bien et aussi facilement amener la nature en ville.   C’est une mesure de lutte contre le réchauffement climatique et d’adaptation.

Aussi, il nous ne parait pas utile de critiquer les insuffisances de tel ou tel point particulier du Permis d’Aménager attaqué  car notre opposition au projet, ainsi que nous l’avons expliqué, est globale et essentielle.

 

Juridiquement, en plus d’un ensemble de textes relatifs à la préservation de l’environnement des écosystèmes  et du cadre de vie dont nous ferons état ultérieurement si nécessaire,  notre contestation se fonde en premier sur:

  • Le non respect de l'article L 2224-10 du CGCT  qui imposait, au vu des risques et des circonstances, de mettre en place un schéma d’étude et d’assainissement des eaux pluviales

 

  • -Le non respect de l’article L 341-1 du code orestier qui soumet tout défrichement à autorisation préalable

 

 

 

L’état boisé est défini par la projection au sol de 10% de la surface occupée par les arbres et arbustes. Or elle est en « secteur 1 » d’au moins 50%.

 

  • Quand bien même l’autorisation de défrichement aurait été demandée, l’article L 341-5 du Code Forestier énonce qu’elle peut être refusée lorsqu’il s’agit de préserver des espèces animales ou végétales, l'écosystème ou le bien être de la population

 

 C’est bien le cas puisque plus de200 personnes  ont manifesté sur le site de pétitions « change.org » pour que ce « secteur 1 » ne soit pas affecté à un lotissement.

 

L’adresse internetpour le vérifier (et ajouter une contribution) est : https://chng.it/VCfm4ywLCn

 

 

 

En conséquence de tout ce qui précède, nous demandons que soit refusé  le PA de la société HECTARE N°PA03448122G0001 du 23/01/2023.

 Le PADD et le PLU en QUESTIONS

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                                                                                    1 ... naïve ?

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Pourquoi prendre autant  sur des terres agricoles et naturelles pour construire alors qu’il y a manifestement encore un peu de place dans les quartiers et hameaux? 

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​                                                      2...où est l'économie?

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La mairie prétend que cela couterait trop cher de viabiliser certains quartiers ou hameaux pour y construire.

Mais pourquoi alors prendre une mesure générale d'interdiction qui condamne aussi des terrains en "dents creuses", même ceux qui disposent déjà des viabilisations nécessaires : eau, électricité, assainissement individuel non polluant, accès?

Y construire ne couterait rien à la commune, lui rapporterait en taxes, et, au moins, ce serait conforme aux orientations du SCOT et de la Loi Climat : densifier les zones déjà urbanisées avant de prendre sur des terres agricoles et naturelles

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                                  3 ..la valse à deux temps, puis la valse à 3 temps..?

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La décision radicale, aux motivations davantage psychologiques que techniques, d’interdire de construire de nouveaux logements dans toutes les zones UC  des quartiers et hameaux a été prise (officiellement en tous cas...)  dès le stade du PADD, le 29/11/2019.

Elle est, selon nous, une manœuvre de contournement, en trois temps,  de la Loi Climat:

 

1°) on définit le bourg comme pôle de développement  (très louable)

 

2°) - on dit (on le savait déjà..) qu'il n'a pas de capacité à produire de nouveaux logements

(malin)

 

3°) - on conclut qu'il faut prendre plusieurs Ha sur des espaces agricoles, naturels et forestiers (logique)

 

....aurait-on oublié quelques quartiers et hameaux au passage ?

 

Non, logique, ce n'est pas le bourg !...

 

et puis.. on va payer des cabinets-conseils, en les priant de valider les choix des donneurs d'ordre afin qu'ils mettent en exergue les difficultés insurmontables d’une densification des zones déjà urbanisées..

                                             4 ...noyer son chien ...?

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Qui veut noyer son chien l'accuse de la rage (proverbe)

Pourquoi se donner la peine de faire une analyse "multi-avariée" (pardon, "multi-variée") pour démontrer  que  les zones UC, que ce soit les quartiers près du bourg (Penelle et En Castagné) ou les hameaux, cumulaient de multiples défauts : sols saturés pour EP et EU, pas de viabilisations ou trop couteuses à amener, routes nouvellement jugées dangereuses, etc.,  puisque, de toute façons, la construction de tout nouveau logement avait été interdite au stade du parti-pris urbanistique initial du PADD?

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 Notons d’autre part, pour donner un exemple du caractère abusif et parfois infondé de la justification qu'il n'y a pas de possibilité de construire dans les quartiers et hameaux, le jugement du Tribunal Administratif de Toulouse du 28/07/2022. Celui-ci a estimé que Monsieur le Maire avait fourni des informations incomplètes et non déterminantes pour affirmer, sans preuve, que la RD7 était dangereuse là où un lotisseur avait projeté de construire 4 maisons.

 Monsieur le Maire voulait bloquer ce projet alors que toutes les viabilisations et les accès y sont présents.  Totale satisfaction a été donnée au demandeur qui avait formé un recours dans cette affaire (N° 2001000).

Mais combien contestent la décision d’un Maire et d’un Service Instructeur ?

 

                                     5...au fait… où habitent les décideurs du PLU ?

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Sur le site de la Mairie à "Phase d'Arrêt du PLU", l'interdiction des logements dans les hameaux est officiellement justifiée pour deux raisons : l'investissement sur les réseaux et pour… : "maintenir le cadre de vie privilégié des hameaux". 

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Est-ce l'idéologie du maintien à l'écart de l'étranger (fortement répandue  dans les villages..) qui se traduirait au niveau micro-social du hameau, et qui diffuserait dans les mentalités jusqu’à la notion de nouveau-venu, étranger au village,  puisqu’il est caricaturalement écrit sur le site municipal à  « phase d’arrêt du PLU » qu’il y aurait  

« construction de nouvelles maisons dans les jardins » et que ce serait  « source de nombreux conflits de voisinage » ?

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                                        6...le 4ème temps de la valse à 3 temps

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Si la valse à 3 temps est menée jusqu'à la validation du nouveau PLU, les organisateurs du spectacle auront  le privilège de jouir du 4ème temps de la valse.Ce sera pour eux le fait d'avoir éloigné la possibilité que vienne s'installer un ""étranger" au hameau ou au quartier. 

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Peu importe pour ces privilégiés que  dans les 3 secteurs les promoteurs attirent des  catégories homogènes  de nouveaux venus (par les revenus et financements..) avec, de ce fait, des problèmes souvent communs (travail, distance et coût du transport jusqu'au lieu de travail à Toulouse, etc...)

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Ces derniers vivront alors, peut-être, leur rassemblement obligé par la communauté du village comme une exclusion, qui pourra se traduire, pour eux ou leurs enfants, par des problèmes d'intégration..

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Mais qu'importe pour ces malins. L'essentiel pour eux n'aura-t-il pas été d'organiser une opération d'éloignement qui maintiendra la densité des quartiers et hameaux à 5-6 logements /Ha et sanctuarisera ceux-ci ?

Cette vision à court terme, potentiellement génératrice de problèmes futurs,  n'est probablement pas ce qu'a voulu la Loi Climat, pas plus qu'elle n'est conforme à  un objectif de mixité sociale, ni respectueuse ce certains principes républicains.

Sans parler du fait qu’ils sont un ferment du renouvellement social, les nouveaux venus sont une chance, car ils vont payer des taxes et leurs enfants vont garnir les bancs de l’école qui vient de se construire...

Or certains élus ont  le pouvoir municipal d’initier à leur profit  ce qu’ils croient être un principe de précaution de leur confort qui consiste à empêcher  que ne s’installe trop près du fond de leur jardin un nouveau-venu qui est, dans leur imaginaire, un étranger susceptible d' être  porteur du virus du conflit et de la mésentente et qui, donc, peut  porter atteinte « au cadre de vie privilégié des hameaux »

Ils défendent leur privilège d'avoir une grande maison avec un grand terrain et, au-delà de leur clôture, parfois,  un autre terrain vierge. Ils préfèrent voir le terrain en « dent creuse » près de chez eux inoccupé.

C’est vrai que l’herbe  qui y poussera fera toujours moins de bruit que ce nouveau venu...

 

Conscients néanmoins de l’intérêt de cet apport pour la collectivité, ils choisissent de les attirer au village, à condition de les parquer exclusivement dans  3 secteurs, au lieu d’utiliser les quelques opportunités, quand elles existent, de les intégrer aux hameaux et quartiers existants.​

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                                      7...« Secteur 1 » : la charrue avant les bœufs ?

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Concernant le « secteur 1 », la parcelle B1229 (à coté de la B 204) a fait l’objet d’un droit de préemption de la part de l’Etablissement Public foncier d’Occitanie dès le 3 aout 2021  (préemption d'ailleurs contestée par Ordonnance du T.A Toulouse  N° 2105833 du 19/10/2021)

N'entrons pas dans l'imbroglio juridique des gros sous car c'est allé jusqu'en Conseil d'Etat. Ce qui est important pour nous, c'est qu'on ne voit pas  sur ce secteur le préalable ou la trace de la moindre étude ou précaution environnementale alors que l’intention  d’y construire 39 logements est formée depuis  longtemps…

L'emplacement (au plus près du centre village) et le caractère très arboré du secteur 1 sont d'un grand intérêt environnemental..

Il  a, de plus, les caractéristiques  d'un terrain riche en biodiversité  puisqu’il a été en grande partie inexploité depuis plus de 50 ans et que son extrémité est formée du ruisseau Le Trujol et de la riche végétation de ses berges.

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                                                   8...marnière de s'entendre… ?

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Passons à un autre terrain (glissant, car y sont enfouis des déchets), situé également au bourg, qui appartient à un  promoteur de bâtiments industriels, ZUCCON PROMOTION, depuis 2002.

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Selon des témoignages, et une photo de 2010 (à voir au bas de cette page) ce terrain était couvert sur sa partie droite d’une abondante végétation que générait une zone humide de plus de 1.000m². Un riche écosystème s’était développé en couronne  autour d'une sorte de grande mare à remplissage intermittent  régulateur et enrichissant (appelée "marnière" par les anciens).

Du fait, probablement, de ses activités, le promoteur a enfoui sur ce terrain à partir de 2010 des déchets (qui peuvent n'être que de la terre, mais aussi des déchets autres, voire industriels), avec lesquels  il a comblé cette « marnière »

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Ceci ne peut que s’être effectué au vu et au su du Maire actuel, du fait que deux terrains municipaux sont tout proches et que Monsieur le Maire est en place depuis mars 2008.

On observe qu'en 2011 l'un de ces deux terrains a également servi à recueillir des déchets.

Cette coïncidence de dates crée une suspicion supplémentaire (photo en bas de page)

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Aucun document qui fut public, pas même une déclaration préalable, ne semble avoir légalisé ce qui a ressemblé à une déchetterie qui a fonctionné de façon intermittente mais importante (plusieurs centaines de camions) pendant plusieurs années.

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Il s’en est suivi la destruction d’un riche écosystème

Pour preuve, nous exposons en bas de page la  photo satellite de 2020 qui est à comparer avec celle prise en  2010... La carte IGN serait aujourd'hui différente, car la perte de végétation et de relief est manifeste, et ces photos  confirment bien les dires  des anciens

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                                9...comme à Venise… mais sur des déchets?

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Avec de bons pieux on peut construire sur la lagune comme à Venise, en bord de mer comme aux Pays Bas, et pourquoi pas… sur des déchets !

Nous le croyons sérieusement à condition qu'il soit prouvé que lesdits déchets sont inoffensifs.

C'est pourquoi, en vue d'une réhabilitation éventuelle de ce terrain, et par précaution sanitaire (car le terrain est en pente et au bout de celui-ci il y a le Trujol), nous demandons qu’une enquête soit menée par une autorité indépendante pour connaitre la nature des dépôts, et/ou qu’une étude  des déchets soit faite.

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                                                  10 ...Terrain mouvant?

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Le terrain de 2.1 Ha du promoteur Zuccon Promotion, à l’angle de la  RD7 et RD7e, change de zonage à l'occasion de la révision du PLU.

Est-il assis sur des sables mouvants ou sujet à des appréciations alternatives ?..

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Comment expliquer qu'il est d’abord déclaré apte en 2017 par tous (y compris par les Autorités qui ont contrôlé la 2ème modification du PLU) à recevoir 76 logements (la moitié à caractère social), et zoné en conséquence en 1AUb, puis déclaré inconstructible lors de la révision du PLU en 2021, et zoné N, pour cause de proximité au ruisseau Trujol?

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Pourtant le terrain et  le ruisseau ne sont-ils pas  à la même place, de même que Monsieur le Maire, l'adjointe au Maire chargée de l'urbanisme, le bureau d'études ARTELIA et tous ceux qui ont suivi ou contrôlé l'opération 2 ans plus tôt, et qui ont tous, soit approuvé soit encensé les qualités d'emplacement de ce terrain?

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Certains ont-ils eu peur que des déchets remontent  en surface au moment de creuser les fondations, et que cela sente alors mauvais..?

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                                                      11...oserait-on ?

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-1°) reprocher aux PPA et instances de contrôle :

a) de ne pas avoir vu le problème des déchets,

b) de ne pas avoir mesuré la distance des bâtiments  au Trujol sur les plans fournis

(Voir photo du projet  des 76 logements au bas de la page)

 

 2°)  soupçonner que Monsieur le Maire et son adjointe à l’urbanisme aient pu faire des cachotteries ?

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-3°) dire que c’est une erreur de classer N (Naturel) ce terrain

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                                               12 ...Générosité ou ingratitude ?

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On peut concevoir  que  le promoteur ZUCCON PROMOTION, à la fois auteur du vidage des déchets et co-auteur avec la municipalité d'un important projet de lotissement de 83 logements en 2017, se trouve à présent déçu d’être écarté des projets de construire.

 

Mais comment comprendre qu’il déclare récemment (par écrit, sans quoi nous ne le répéterions pas..) avoir effectué  des travaux  de terrassement sur un terrain municipal à coté des écoles et ce sans être payé ?        

                           

                                                       13...intrigues à Dallas ?

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Le 17/06/2021 ZUCCON PROMOTION dépose un permis d’aménager (de consolation ?) de 9 lots (N° PA03148121G001) sur le terrain de 2.1Ha qui devait accueillir 76 logements

Il est refusé au motif que le  Promoteur HECTARE SA (à qui il a vendu le terrain 1AUa au dessus du sien et d’où sont sortis 8 lots) n’aurait  pas donné son autorisation de raccordement au réseau A.E.P...

​

Comprendre ce refus confraternel ne coule pas de source.

L’impossibilité de se raccorder à des canalisations municipales très proches encore moins. L’absence de volonté d’amortir un renforcement de canalisation décidé en Conseil Municipal le 19/09/2017, qui a coûté 46.285€  à la commune, ne se comprend pas très bien non plus

(plan AEP en bas de page)

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                                              14...Canalisations fantômes ?

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Pourquoi pas, puisqu’il existe bien des « membres fantômes » en médecine..

La consultation du nouveau plan des eaux usées actuellement publié au titre du nouveau PLU sur le site municipal n’indique, en effet,  aucune canalisation EU (Eaux Usées)  allant jusqu’au lotissement de HECTARE SA,  ou en repartant.

​

L'explication serait-elle alors:

-     que le plan est habité de mauvais esprits qui interdisent de tout montrer,

-     que les canalisations sont fantômes..

(plan E.U en bas de page)

 

                           15...Fais ce que je dis, ne fais pas ce que je fais

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Le poste de relevage des 8 lots de HECTARE SA est situé à quelques mètres du lotissement de 3 lots que la commune a mis en vente.

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On ne peut que s’étonner du fait que la commune n'ait pas relié son propre lotissement  au réseau d’assainissement  collectif,  puisque la  religion quelle proclame est celle d'un raccordement quasi obligatoire  pour  la quasi-totalité des nouveaux logements.

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Le proverbe cité plus haut est également  mis à contribution  pour tenter de comprendre  pourquoi le Permis d’Aménager d'à peine 9 lots qu’a déposé  Zuccon Promotion en 2021, a été rejeté au bizarre motif, notamment,  d'un raccordement impossible au réseau collectif d’assainissement.

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Puisque la municipalité s’autorise à utiliser l’assainissement individuel, pourquoi n’aurait-elle pas permis à Zuccon Promotion de le faire sur un terrain très proche du sien ?

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                                                          16...Coïncidences ?

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Comment expliquer la coïncidence  entre la survenue des  revers de ZUCCON PROMOTION et le fait que la question des déchets ait été portée sur la place publique à partir du conseil municipal du 4/10/2018 ?

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Est-ce une coïncidence  que la décision de procéder à la révision du PLU le 27/11/2018 ait  été prise dans le mois qui a suivi des  interrogations qui montaient à la suite des questions abordées à ce  conseil municipal du 4/10/2018, en particulier celle des déchets? 

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                                       17...4.000m3 et 500 camions de confusion ?

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Lors du conseil municipal du 4/10/2018, à  la question " En août, est-ce que la  Mairie avait été avertie de la noria de camions de terre" (il est question du terrain de Zuccon Promotion) il est répondu notamment:"des documents ont été fournis: c'est 500 camions et 4.000m3 .."

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Or, les photos satellite montrent que les déversements sur le terrain de Zuccon Promotion se sont arrêtés quelques années plus tôt... (voir photos bas de page)

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S'il y a eu confusion avec le terrain communal à coté, les photos montrent aussi que  le volume déversé est considérablement inférieur à 4.000m3 et 500 camions !

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Pas facile de manœuvrer !...avec tous ces déchets... on s'embourbe...

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                                      18...Article N-AU R du Code de l’Urbanisme ?

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La zone N est définie par les articles L123.1.5 et R.123.8 du Code de l’Urbanisme.

Une zone à  urbaniser AU) l’est par l’article R 123.6.

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En vertu de l’Article N-AU-R (R signifiant Réversible) du nouveau Code de l’Urbanisme il y aurait possibilité d’inverser N par AU et réciproquement…

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Nous n’avons pas su trouver cet Article. Il ne doit pas être encore voté…

Force de Loi revient donc au seul Conseil Municipal qui a fait, avec la révision du PLU, basculer les parcelles B 353,652,178, 176, 1272) appartenant à ZUCCON PROMOTION de AU1b à N et, inversement, les parcelles B 11, 1050,1048 qui étaient précédemment en N en AU1b (soit plusieurs Ha basculés à chaque fois..Tant qu’à faire.)

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                                                  19...Le nombre, ça compte?

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Le "secteur 1" (zone à urbaniser en premier), qui va du Château d’Eau à la rive boisée du Trujol, qui est orienté Sud et couvert d’arbres à 50%, est voué, dès  que le PLU sera approuvé, au saccage à la tronçonneuse et au bétonnage par des promoteurs au lieu d’être classé N (zone Naturelle) comme il parait évident qu'il aurait dû l’être.

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De même qu'il y a eu un non-dit sur le fait  que le terrain de 2.1Ha de ZUCCON PROMOTION qui devait accueillir 76 logements avait été pendant des années le réceptacle de déchets, les initiateurs de ce nouveau PLU n'ont pas voulu voir que ce  terrain, ombragé et probablement riche en biodiversité (car proche du Trujol et laissé en friche depuis peut-être 50 ans) arrive en centre village, à moins 100m de la Poste et 200 de la Mairie, et qu'il serait idéal pour un futur parc ombragé de détente et de loisirs pour les Foyens, les écoles et l’EHPAD proches, en cette ère de réchauffement climatique.

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Ils préfèrent sans doute considérer que ce positionnement exceptionnel près des commerces du centre village aidera les promoteurs à bien vendre !

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Plus de 180 personnes se sont prononcées pour la sauvegarde de ce "secteur 1"  sur "Change.Org" .

C'est dire que l'idée que n'ont pas eue nos responsables municipaux, ou qui l'ont écartée, de sauver ce secteur recueille un large assentiment populaire.

Vous même, appuyez cette revendication. Le  lien est :   https://chng.it/VCfm4ywLCn

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                         20 ...UH: un nouveau variant (très affaiblissant) de UC ?

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UH est un zonage extrêmement peu utilisé en France. La plupart des classifications de zones n'y font pas référence, puisque c'est plutôt Ud qui désigne les zones de hameaux (lancez le lien : https://plu-en-ligne.com/le-plan-local-urbanisme, vous verrez...)

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Avec le zonage Uh on peut raconter un peu n'importe quoi, car le Code de l'Urbanisme ne le définit pas. Aussi, nos malins l'ont appelée "zone de hameaux".

Mais ce pourrait être aussi bien un centre ville (le Perreux), un centre historique (Vélizy), un habitat collectif formé de tours et de barres (Gentilly), une zone d'activités économiques (Chomerac), une « zone urbaine de hameau » (Aire sur l’Adour) ou bien d’autres cas de figure avec autorisation de construire de nouveaux logements, ou sans..

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Nos malins ont donc probablement cru que cet outil rare était précieux car ils allaient pouvoir agréger dans une même désignation, avec  interdiction de densifier, toutes les ex zones urbanisées UC, qu'il s'agisse de quartiers proches du bourg (Penelle, En Castagné) ou de hameaux ou de petits groupements lointains d’habitations. Ils ont cru qu’on n'y verrait que du feu, ou qu'on s'inclinerait devant une appréciation prétendument juridique.

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Mais ils ont oublié que « le choix du zonage des hameaux au regard des règles posées par le Code de l’Urbanisme est fonction de l’appréciation de la configuration des lieux, des circonstances locales et doit faire l’objet d’une justification précise dans le rapport de présentation du PLU » (dixit Madame la Ministre  de la Transition Ecologique)

 Or, on ne voit pas comment cette condition peut être satisfaite en mélangeant tout !

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Pour bien brasser les cartes,  les 11 entités qui étaient toutes qualifiées de « quartiers » dans les tableaux "multi-variés" produits par ARTELIA et dans son analyse, sont toutes, du fait de l’appellation « zone des hameaux »… des hameaux !

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Leur UH est à la fois dévaluateur et trompeur car il est agrémenté de  l'interdiction de la construction de  tout nouveau logement, ce que n’ont pas toutes les zones Uh.

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​ Quittant le Code de l’Urbanisme, on peut aussi considérer la confusion créée par Uh du point de vue économique commercial et même psychologique (pour les ambitieux de l’écologie, ces dimensions font aussi partie de l’analyse du  cadre de vie et de l’environnement..) :

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​La  dévalorisation d’une maison proviendra donc d'abord du fait que son terrain d’assiette et son terrain alentour  seront inconstructibles (on ne pourra, par agrandissement ou division du terrain, créer un nouveau logement)

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Ensuite, elle sera  commerciale et psychologique : en cas de vente, l'acheteur potentiel ne peut qu'être suspicieux face à l'appartenance d'un bien à un zonage très rare,  confus, aux multiples significations, qui ne renvoie à aucun classement officiel, et que l'agent immobilier du coin ne connaitra pas.  Il faudra alors, pour vendre, baisser le prix!..

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Contrairement à d'autres variants, celui-ci agit donc sur les jeunes (souvent en couple): sur ceux qui ont acheté à crédit leur maison qui se trouve ainsi subitement dévaluée, mais qui devront  la payer au prix d'origine lorsqu’elle était en UC…

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Les plus âgés, c'est-à-dire tous ceux qui ont fini de payer leur maison ou qui l’ont reçue par héritage ou qui sont assez riches pour accepter une dévaluation cachée jusqu’au moment, hypothétique, d’une vente ne se sentiront pas concernés.

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                                            21...des analyses "multi-avariées"

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La demande qui semble avoir été faite aux cabinet-conseils est de prouver et de justifier des choix préalablement  faits au stade du PADD,  et non de décrire et d’analyser la situation pour, ensuite, procéder à des choix .

D’où la confusion, et peut-être même la nécessité de la créer..

On observe, en effet :

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1°) qu’il s’agisse des deux quartiers  proches du village, d’un grand hameau ou d’un lointain  petit groupement d’habitations, tout est mêlé.

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2°) à l’intérieur d’un quartier ou d’un hameau (surtout si la superficie est importante) il existe des terrains plus ou moins bien desservis en viabilisations et plus moins propices à être construits en nouveaux logements (selon les accès, l’état du sol et du sous-sol).

 Au lieu d'identifier et de considérer positivement  les terrains où l'on peut construire, on   prend appui sur des carences ou des difficultés, réelles à certains endroits, pour en tirer des conclusions indifférenciées et globalisantes se traduisant, au final, par l'impossibilité de construire où que ce soit.

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Comment expliquer que parmi ces 11 quartiers ou hameaux, pas un seul ne soit estimé apte à recevoir quelques nouveaux logements, alors qu'entre 2018 et 2022 ils en ont accueilli une cinquantaine, ou en voie de le faire!

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Les généralisations infondées  faites à partir des cas négatifs semblent même aller plus loin:nous avons  relevé des cas ou l'appréciation négative  semble totalement inventée  car nous n’avons pas réussi à trouver quoique ce soit qui la justifiait .

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                                    22 ... Macédoine de quartiers/hameaux ?

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Les auteurs du PLU définissent  à l’origine 2  quartiers (Penelle et En Castagné) et 9 hameaux, puis on constate qu’ils aiment les mélanger...

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Ils savent que certains Articles du Code de l’Urbanisme s’appliquent aux uns et pas aux autres (par exemple le L151-13).

Aussi, tantôt ces 11 entités sont appelées « quartier » tantôt l’inverse, tantôt ils mélangent  avec ce nom composé : « quartiers/hameaux » ..

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Faut-il être juriste ou cuisinier pour procéder ainsi ?

Un simple cuisinier se demanderait pourquoi préférer une tambouille  de  macédoine quartiers/hameaux à la composition et aux contours mal définis et au goût pas terrible à deux plats  à la carte, l'un pour les quartiers, l'autre pour les hameaux..

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Cette confusion sémantique ne respecte ni le principe méthodologique de base qui consiste  à caractériser et à différencier autant que faire se peut   les objets de la réalité que l'on observe, ni le respect que doit avoir un  professionnel envers le Code de l’Urbanisme au nom duquel  il mène une analyse qui va avoir des conséquences.

Au nom de ces principes, on ne peut nommer uniformément les  11 entités citées dans le  "tableau de synthèse" « quartier », ni transformer ensuite dans la  synthèse finale « quartiers » par « hameaux »

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                                                     23...Diagnostics-leurre ?

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Le  rapport de présentation du PLU est décomposé en thèmes (1B diagnostic, 1C justification, 1D= évaluation,) Dans la synthèse il est dit que  les  11 hameaux (on oublie cette fois l’appellation « quartier»)  sont  jugés inaptes à recevoir de l’urbanisation.

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Pourquoi donc tant d’efforts pour démontrer que tous ces quartiers et hameaux sont incapables de recevoir la moindre urbanisation puisque la décision de les exclure était prise dès le PADD ?

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De la volonté de démontrer à tout prix, Il ressort que malgré une présentation irréprochable, ce rapport est truffé  d’omissions, d’erreurs et surtout d’analyses biaisées.

En particulier les tableaux consacrés chacun à un « quartier » sont pourvus de lignes colorées en rouge à visée éliminatoire de la possibilité de construire alors que cette couleur représentative de  cette impossibilité, n’est que partiellement justifiée, quand elle l’est.

Nous n’exposerons pas ici les nombreuses anomalies que nous avons observées car ce serait sortir de l’objet de notre association.

Il appartiendra aux intéressés de développer, chacun pour ce qui le concerne, cet argument si la défense de ses intérêts le pousse à saisir le Tribunal Administratif.

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                                                     24…évaluation contredite ?

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Lors de  la publication du PADD (29/11/2019)  le "potentiel de développement prévu" jusqu'en 2030 a été évalué à 15-20 logements, sans précision de superficie correspondante ni explication du calcul ! (puis ce chiffre  à été porté à 35 logements environ, pour la plupart créés par la  transformation de l’ancienne école.).

 

Or depuis cette date, plus de 50  logements ont été créés ou agréés en zones UC (avec de nouveaux investissements de viabilisations quasi-nuls pour la commune…)

Preuve, s'il était nécessaire de la fournirr davantage, que l’analyse des "capacités d'urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées" n’a pas concerné les zones urbanisées UC des quartiers et hameaux.!.

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                                  26 ...Le "comité consultatif", fait-il  la Loi?

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L’article L151-4 du C.U impose l’analyse de « la capacité de densification  et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis »

De même L’Article 151-5 exige « une étude de densification des zones déjà urbanisées ».

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Ces 2 Articles du Code de l’Urbanisme qui fixent la ligne de conduite lors de l’élaboration d’un PADD n’ont visiblement pas été respectés par le Cabinet ARTELIA et ce ni à l’occasion du «premier PADD » du 28/11/2019 ni du prétendu « second PADD » de septembre 2021.

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Lors de la seule séance de présentation publique du PLU, le 21 juin 2021, il a été exposé que cette analyse n’a porté que sur le Bourg au travers d’une « analyse du potentiel  de densification » Celle-ci l’a estimé à 17 logements plus un espace interstitiel  d’une vingtaine de logements. (voir photo prise à cette occasion à "anomalies du PLU")

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En ne considérant que le bourg, ARTELIA se plie à la volonté de son donneur d’ordre ou à celui d’un « Comité Consultatif » qui en émane. Ce dernier définit ainsi Sainte-Foy-de-Peyrolières :  "le village comprend le bourg ancien et ses extensions immédiates"

Sauf qu'il ne va pas au bout de cette définition, puisque dans l'évaluation du potentiel constructible (15-20 logements puis 30-35) les extensions immédiates que sont les quartiers d’En Castagné et de Penelle n'ont pas été pris en compte

(une photo du texte est à « anomalies PLU »)

 

Ainsi, en préférant suivre  la voie « politique » tracée par ce « comité consultatif » qui ne veut considérer que le bourg, stricto sensu, au lieu de la voie légale, qui impose de prendre en compte « l’ensemble des espaces bâtis » (Article 151-4) ou « les zones déjà urbanisées" (Article L 151.5),  le Code de l'Urbanisme n'est pas respecté.

Cette évaluation incorrecte du PADD  fait prendre prendre davantage de superficie que nécessaire sur les 7Ha de zones agricoles et naturelles qui composent les 3 secteurs.

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         27...Le zonage et les « secteurs » se sont-ils  joués aux dés le dernier jour?

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Ce n’est qu’en fin de parcours que l’on a eu connaissance d’Uh sans qu’aucune présentation publique n’ait eu lieu avant que ce zonage ne fut arrêté

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Par exemple, à  « évaluation du projet » d'ARTELIA, daté de février 2022, il était prévu (page 28) que  En Castagné et La Salvetat seraient classés N (zone naturelle) et non point Uh.

De même pour les secteurs : ce sont 5 secteurs qui été présentés lors de la  séance publique du 29 juin 2021. Or, il en est ressorti trois...

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Nous ne savons pas si "l’effet surprise pour conclure" est juridiquement toléré.

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                                                28 ...PADD d’erreurs ?           voir documents à "anomalies PLU"

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Honni soit qui mal y pense ..:  le PADD serait-il le fruit empoisonné  d’une suite d’erreurs ou même de fôtes ?

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                                  Hypothèse en 3 temps, 3 mouvements :

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1°) une erreur ou fôte de retranscription ?

Du compte rendu du Conseil Municipal du 29/11/2016 découle que le potentiel urbanisable est de  268 logements et 24 Ha 

Or la  délibération qui lui correspond fait seulement état de 97 ares : erreur ou fôte?

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Serait-ce un analphabète qui aurait mal compris et retranscrit... ou, au contraire,  un petit malin très instruit qui a voulu rendre la délibéraion conforme à l'Article L153-38 du Code de l'Urbanisme?

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2°) usage de fôte ou d'erreur ?

Un maitre vigilant qui conseille la Mairie, a bien prévenu (nous en avons la preuve) : il faut ajouter UC à UA + UB.

Or, la  délibération 40/16 faisant état de 97 ares a quand même été utilisée en l’état, sans correction, pour valider la 2ème modification du PLU en 2017.

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L'analphabète (ou le petit malin) a-t-il estimé que l'on n'irait pas pinailler et que ça passerait comme ça..?

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3°) coïncidences ?

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Les auteurs du  PADD continuent en 2019 à considérer que seul est à en prendre en compte le bourg (sans la zone UC des 2 quartiers, ni, encore moins, celle des 9 hameaux,) pour l’évaluation  du potentiel constructible du village à l'horizon 2030.

Ils l'évaluent  donc alors une première fois à 15-20 logements à peine

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 Cette évaluation "colle" parfaitement avec 97 ares d'un zonage UA et/ou UB.

 Est -elle le fruit du hasard  ou déterminée par ce qui précède en 1° et 2° ?

 L'analphabète (ou le petit malin) n'aurait-il pas pu aussi se dire que, de la même manière qu'on n'avait pas pinaillé à l'époque, ça passerait aussi bien maintenant?

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Sauf qu’une requête de la part d'un observateur au Tribunal Administratif, le 28/01/2020, même si elle a été vaine, a peut-être alerté les malins. Elle contestait l’analyse « 15-20 logements » et révélait qu’elle était peut-être trop concordante avec les 97 ares faussement avancés. On observe qu’en 2021 « les 15-20 logements » sont devenus 30-35...

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                                          29…Dieu soit loué… ou vendu?..

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Au  hameau Le Parayre (où est née notre association il y a plus de 40 ans), se trouve une vieille chapelle. Sa photo figure en page 80 du document « Présentation » 1B de la révision du PLU avec pour commentaires « un patrimoine bâti conférant au bourg et hameaux anciens leur identité » et, plus loin, un vœu, nécessairement pieu, (chapelle oblige..) l’engagement municipal d’en assurer la préservation ..

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Sauf que, pendant que ce faux discours était en train d’être écrit, Monsieur le Maire agissait en vue de vendre la quasi-totalité du terrain d’assiette de la chapelle, soit 2.500m² sur 3.600m² au total.

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Comme pour mieux défigurer la chapelle et/ou la condamner à terme, il donne la possibilité à l’acheteur de construire 2 maisons, qui seront nécessairement sinon très près de Dieu, du moins de son antichambre, la chapelle.

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Il avait été averti, en effet, par des anges venus du Ciel qu’on n’allait plus pouvoir créer de nouveaux logements dans ce hameau. Aussi, avant que la décision finale n'intervienne, il a fait une demande de CU au Bon Dieu le  28/09/2020.

S'étant substitué à Dieu le Père et se l'étant accordé,  il a néanmoins commis le péché de ne pas s’infliger un « sursis à statuer », sanction de purgatoire avant l’enfer qu’il dispense généreusement à ses infidèles depuis le 28/11/2019 (date de délibération du PADD) tout en en préservant ses apôtres, dont lui-même (charité bien ordonnée commence par soi-même)

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Des habitants du lieu, craignant que les prières soient insuffisantes, nous ont sollicités pour que nous défendions avec eux le symbole de leur cadre de vie au Parayre et sur terre.

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C’était dans notre objet. Aussi, nous les avons aidé à rédiger et à distribuer un tract (visible au bas de la page)

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