Anomalies - révision du PLU
I - Anomalie d'une déchetterie privée qui pourrait avoir débordée sur un terrain communal
Des photos datées confirment bien qu' entre 2011 et 2013,environ (le Maire d'alors était le même qu'actuellement) sur un terrain privé appartenant à un promoteur de bâtiments industriels ont eu lieu des déversements de déchets.
Sur la même période, on observe également le déversement de déchets sur le terrain communal situé juste en face..
Du fait que cette activité n'ait donné lieu à la moindre déclaration préalable, aussi bien pour le terrain privé que pour le terrain communal, interroge.
Or, tous les déchets doivent être déclarés sauf s'ils proviennent de ménages, ou si les terres et/ou sédiments excavées sont inférieurs à 500 m3 articles R541-42 à R541-43-1 du Code de l'environnement.
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Des années de déversements de ces déchets ont conduit au comblement et à la disparition d'une "manière" riche en végétation et biodiversité en son centre et en couronne autour. Elle faisait office de réservoir d'eau régulateur, alternant phases d'assèchement et de remplissage.
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D'anciennes photos et cartes IGN en témoignent
Anomalies ayant des conséquences environnementales :
Notre association est née il y a 40 ans à Sainte-Foy-de-Peyrolières au hameau du Parayre. La révision du PLU a interrogé les souvenirs de certains qui avaient constaté le
s modifications environnementales (qu’ils croyaient autorisées/et/ou déclarées) d’une zone en entrée de village, du fait d’ une déchetterie qui a fonctionnée pendant 2 ou 3 ans, au moins.
II - anomalie concernant le "secteur 1":
Le PLU ouvre 3 secteurs à urbaniser.
Le "secteur 1" est couvert à plus de 50% par des arbres d'au moins 50 ans. Il se confond, au Sud, avec la lisière du Trujol, elle-même très arborée
Il va jusqu'au bourg, à coté du Château d’Eau, près du centre village (à 70m de la Poste et à 140m de la Mairie).
Il devrait être, selon nous, sauvegardé (classé N - zone naturelle) en attendant son acquisition pour en faire un parc municipal aménagé pour la promenade, la distraction et les loisirs, Les écoles et l’EHPAD sont très proches.
Il pourrait être le « poumon vert » rafraichissant du village pour de futurs étés caniculaires
Le terrain, de 3 Ha environ appartenant au promoteur avait été définie comme zone 2AU par le PLU de 2014 et une OAP de 83 logements a été agréée au terme d'une 2ème modification du PLU en 2017.
Une photo aérienne de 2013 a bien été intégrée aux documents produits pour la 2ème modification du PLU par le bureau d'études ARTELIA. Elle montre d'importantes superficies arides, qui correspondent aux superficies de déversements de déchets (photos et pièce N° 9 de notre rapport) .Mais, quand Monsieur le Commissaire Enquêteur est venu en 2017, l'herbe avait suffisamment repoussée et son rapport n'en parle pas.
Le 4/10/2018 en conseil Municipal Monsieur le Maire a été interrogé sur la question des déchets .Il a répondu de manière confuse sans que l'on puisse déterminer s'il parlait de 500 camions et 4.000m3 déversés sur le terrain municipal ou sur celui du promoteur (doc 10)
Est-ce pour clore un débat au sujet de ce terrain de 2.1 Ha, auquel il n’était pas apporté de réponse claire, que la révision du PLU a été décidée par Monsieur le Maire le mois suivant, le 27/11/2018 ?
En 2019 le promoteur (ZUCCON PROMOTION) a vendu la partie haute du terrain, 6.984 m², non concernés en principe par les déchets) à un autre promoteur (HECTARE S.A) qui en a fait un lotissement de 8 lots. Sur la partie restante, soit 2.1 Ha environ, devaient être construits 76 logements. Le promoteur propriétaire a déposé un permis d'aménager (qu'il avait ramené à 9 lots) qui, de manière également surprenante, a été refusé (doc 16)
Est-ce maintenant, à l’occasion de la révision du PLU, que ce terrain est classé en zone N (naturelle, inconstructible) au seul motif qu’il est considéré trop près du ruisseau Le Trujol?
Encore une fois cela parait bizarre, car sa position par rapport à ce ruisseau n’a pas changée depuis la date, très récente, où il avait été jugé apte à recevoir 76 logements (la plupart « sociaux »).. (doc 21)
D’autre part, ayant été stérilisé par les déchets, il n’a pas qualité à devoir être classé N pour être protégé..
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Mais la révision du PLU réserve le "secteur 1" (le plus beau des 3 secteurs retenus) aux promoteurs, car proche du centre village, des commodités et des commerces.
Or, aucune étude environnementale sérieuse n'a été faite pour l'un quelconque des 3 secteurs.
Quand on considère l'indifférence (le mot est faible..) avec laquelle Monsieur le Maire a laissé massacrer à partir de 2011 la végétation et la biodiversité du terrain de ZUCCON PROMOTION, on s'inquiète d'autant pour le "secteur 1" !
Aussi nous demandons que le "secteur 1" soit sauvé de la tronçonneuse et de la pelleteuse.
Nous demandons aussi que le terrain de ZUCCON PROMOTION , et le terrain communal, soient analysés pour savoir s'il y a eu enfouissement de déchets toxiques.
S'il n'y a eu qu'enfouissement de déchets inertes, il serait conforme aux objectifs de la Loi Climat qui préconise de densifier les terrains en centre ville, que ce terrain retrouve sa capacité à être construit à la place du terrain en "secteur 1" (les deux ont a peu près la même superficie)
La préservation du droit de l'environnement est un principe fondamental (article 2 de la Charte de l'environnement de 2005 et l'article 34 de la Constitution de 1958).
Pour sauver le secteur 1 une pétition est lancée. Soyez nombreux à la signer et à la faire signer! Le lien : https://chng.it/VCfm4ywLCn
III - Anomalie concernant la motivation à interdire de nouveaux logements dans les hameaux :
Copie de ce qui apparait sur site officiel de la Mairie à "Phase d'Arrêt du PLU" (aout 2022) :
La première raison exprimée "maintenir le cadre de vie... valeur des biens"
a) suggérer une valorisation des biens n'est pas le bon argument, car ils subiront, au contraire, une dépréciation du fait de la dévalorisation du foncier et du remplacement du zonage UC par UH.
b) il est fait une présentation déformée et trompeuse ("maisons dans les jardins", comme s'il n'y avait pas quelques terrains libres sans redécoupage des propriétés...). De plus, elle est triviale et moraliste : les nouveaux logements dans les hameaux, sont accusés d'être générateurs de "conflits de voisinage" et de "nuisances"
S’il est besoin, de plus, de préciser que « ce choix est assumé », c’est qu’il exprime une vision très particulière des relations sociales et de voisinage que les auteurs estiment devoir défendre..
Jouant sur un réflexe de crainte, quelque peu xénophobe (tenir à distance le nouveau venu, « l’étranger » au village), ils proposent de regrouper ces arrivants dans de nouvelles zones arrachées à la nature, avec près de 3 fois moins d’espace par logement que dans les quartiers et hameaux à faible densité,tout en sanctuarisant cette inégalité.
Quid dès lors des risques de « nuisances » et de « conflits de voisinage » créés par la création de ces nouvelles zones densifiées (avec, potentiellement, des catégories homogènes de population, et de problèmes.)
l'exclusion ou la marginalisation sont préférés par ces Elus, alors que la loi Climat vise la densification et l'intégration au tissu social
" maintenir le cadre privilégié des hameaux", c’est aussi interdire de diviser de très grands jardins à l’encontre du désir de certains propriétaires qui souhaiteraient, par exemple, faire construire pour loger leurs enfants ou leurs parents vieillissants.
C’est aussi interdire à des propriétaires (qui sont souvent des personnes âgées) de vendre leur terrain qui se situe à l’intérieur du hameau.
La justification économique «maitriser l’impact du cout de l’urbanisation sur le budget communal » n’est qu’une justification trompeuse de motivations idéologiques et de recherche d’un profit personnel, supposé ou réel, à la révision du PLU censée avoir pour finalité le bien commun.
Si cette motivation économique était réelle, il aurait dû être exclu de la décision d’interdire tout nouveau logement les cas où cela ne coûte rien au budget communal, quand les viabilisations sont existantes, ce qui est souvent le cas. C’est alors, au contraire, tout bénéfice pour la commune qui encaisse de nouvelles taxes sans avoir fait de dépense.
Cela n’a pas été prévu. C’est donc que « maintenir le cadre privilégié », et si l'on habite dans ce cadre, maintenir son propre privilège, est le seul objectif.
Nous assumons donc à notre tour de dire que parmi les Elus, ceux (nombreux) qui habitent les quartiers et hameaux n'ont pas le privilège de définir leur propre cadre de vie, en imposant aux autres des interdictions et des exclusions qui ne respectent ni la Loi Climat ni,peut-être, certains principes républicains.
La présidente,
Paule Pinay
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Le texte suivant a été rédigé avec le concours de plusieurs personnes et pourrait servir à former un recours au Tribunal Administratif :
Un PADD né d'une fausse évaluation du potentiel des zones urbanisées, d’une information incorrecte, et dont le parti-pris urbanistique (discutable) est mal motivé, est-il légal ?
I. Une évaluation incorrecte
L’évaluation du potentiel de constructibilité des zones déjà urbanisées semble fondamentale pour qu'un PADD soit valide (articles L 141- 4 et 5 et autres du Code de l’Urbanisme)
De l'évaluation faite découle la possibilité -ou pas- de mobiliser des terres agricoles, naturelles ou forestières en vue de construire.
L’évaluation de ce potentiel a été d’abord de « 15-20 logements » à l’horizon 2030 (doc 27 de notre rapport)
Celle-ci, qui figure en page 6 du « premier PADD », a justifié de prendre 9 Ha principalement sur des terres vierges d’habitation, en faisant supposer que c’était la seule ressource pour créer de nouveaux logements à l’horizon 2030.
Une seconde évaluation lui a été substituée à partir du 21/09/2021 (page 17/23) portant ces chiffres à « 30-35 logements », et le chiffre de 9 Ha a été ramené à 7 Ha ou 7.4 Ha (doc 28)
L’explication de ce changement tient essentiellement au fait que l’ancienne école serait transformée en logements. Mais on ne trouve toujours pas trace de la moindre explication sur l’évaluation initiale «15-20 logements », sauf à considérer que les zones UC des quartiers d'En Castagné et Penelle et de tous les hameaux n'ont pas été prises en compte (ce qui est confirmé lors de l’évaluation « 30-35 logements »)
En l'absence d'explication, la question est de savoir pourquoi "15-20 logements" et aussi, et surtout, de comprendre pourquoi il n'est pas donné d'évaluation surfacique, que ce soit lors du « premier PADD » puis du second, à supposer, ce qui n’est pas le cas, qu’il y en a eu deux.
Cette précision est indispensable pour qu'un PADD soit validement constitué en conformité avec l'Article L101-2 du C.U ("Flash" du Ministère de la transition Ecologique du 20/01/2022)
On est obligé, pour expliquer ce manque de précision surfacique, de faire des hypothèses.
La plus vraisemblable nous oblige à remonter à la période 2016-2017 où le projet était d’urbaniser la zone 2AU de ZUCCON PROMOTION avec 83 logements (doc 9 et 30 ) . Pour y procéder, il fallait satisfaire à l’article L153-38 du Code de l’Urbanisme qui impose d’« examiner les capacités d’urbanisation sur l’ensemble des zones déjà urbanisées »
On a alors tout simplement « oublié » de prendre en compte l’importante zone UC des quartiers et hameaux dans l’évaluation, contrairement à l’obligation faite par cet Article L153-38 (doc 31).
En ne prenant que la zone centrale du village, UA et UB, le cabinet ARTELIA a faussement évalué à 97 ares ce potentiel restant, et ce avec l'accord présumé, ou à la demande, des managers municipaux du PADD
L’erreur, si erreur il y a, a néanmoins été détectée par une Personne Publique qui l’a notifiée à la Mairie dans un courrier fin 2016, en demandant de « compléter la notice par le secteur UC (capacité résiduelle, rétention foncière.. »).
Il n’en fut pas tenu aucun compte et cette même Personne Publique a renouvelé sa demande début 2017.
Le conseil municipal du 21 mars 2017 a approuvé la 2ème modification du PLU (délibération 10/17) sur la base des seuls secteurs UA et UB, qui a fait une évaluation surfacique de 97 ares, preuve que les demandes répétées de prendre en compte le zonage UC n’ont pas été respectées jusqu’à cette date, et très certainement au-delà.
Selon toute vraisemblance, cette évaluation (volontairement?) "erronée" a été reprise au stade de l’élaboration du PADD en 2018-2019 puisque à 1 Ha (autrement dit 97 ares..) en zones UA et UB correspondent 15-20 logements.
Cette évaluation du PADD est parente et héritière de celle menée au titre de l'Article L153-38 pour permettre en 2017 au promoteur ZUCCON PROMOTION d’utiliser son terrain jusque là situé en zone 2AU (à urbaniser) au motif qu’il n’y avait pratiquement plus de superficie constructible (97 ares seulement) dans les zones urbanisées.
Avec « 15-20 logements » la conclusion logique est la même, à savoir qu’il faut se résoudre à prendre sur les zones agricoles et naturelles (9Ha lors du "premier PADD »)
Ainsi donc:
- Aucune explication n’est fournie à l’appui de l’affirmation qu’il ne reste que « 15-20 logements » » ou « 30-35) à construire jusqu’en 2030 , sauf à la tout fin du processus d’élaboration du PLU quand il aura été « démontré » que les zones UC n’ont pas capacité à recevoir de nouvelles habitations
- Il n’est pas indiqué de superficie correspondant à ces « 15-20 logements », ou 30-35
Cette fausse évaluation a été dénoncée :
- maladroitement, en mars 2020 par le début d'une distribution illicite d'un tract, interrompue par Monsieur le Maire.
Ce tract reprend in extenso la page 6 du PADD et il qualifie l’évaluation « 15-20 logements » de mensongère « » (tract visible à notre rubrique "Tracts" »)
- Le 28/01/2020 par un lotisseur qui porte l’affaire au Tribunal Administratif pour ce même motif que l'évaluation "15-20 logements" est inexacte, demandant en conséquence l’annulation de ce PADD "erroné"
Le Tribunal répondra que le PADD n’est qu’un document préparatoire du PLU, et qu’à ce titre il ne peut en être demandé l'annulation
Cependant, les auteurs du PLU ont été alertés d’une contestation sérieuse qui couve…
On observera donc que l’évaluation numérique « 15-20 logements », qui renvoie d’une manière trop directe à l’évaluation surfacique de 97 ares, est tardivement remplacée par une autre évaluation « 30-35 logements » qui n’a pas cet inconvénient (elle apparait pour la première fois le 21/09/2021, alors même que le PLU entre dans sa phase d'achèvement..) En effet, lors de la réunion publique du 29/06/2021 c'est bien le PADD "10-15 logements" qui est présenté.
Pas plus que le « premier PADD », le second (pour employer la terminologie –inexacte- des auteurs du PLU) ne prend pas davantage en compte la zone UC, puisque restent seulement concernées les mêmes zones du bourg, qui se trouvent un peu plus densifiées
Or, les Articles L151-4 et 5, notamment, du Code de l’Urbanisme exigent une « étude de densification des zones déjà urbanisées ».
Il s’agit donc, comme pour l'Article L 153-38, de considérer toutes les zones urbanisées, parmi lesquelles figurent les zones UC.
Ces Articles du Code de l'Urbanisme ne sont donc pas respectés, déjà à ce titre.
II. Des anomalies d’information et de publicité :
L'évaluation manifestement fausse "15-20 logements", de même que l'interdiction (que certains Foyens jugent spoliatrice) de construire tout nouveau logement dans les "quartiers/hameaux" étaient toutes deux de nature à créer de l'interrogation et du mécontentement, surtout à un moment où avaient lieu, en mars 2020, des élections municipales.
Un mécontent a constaté que c'était avec une discrétion extrême que le PADD avait été élaboré.
Aussi, il est allé faire constater par huissier qu'à la date du 9 janvier 2020 le compte-rendu du conseil municipal du 28/11/2019, faisant état de la délibération concernant le PADD, n'était toujours pas affiché en Mairie !..
Or la mise sur la place publique (surtout à l'occasion d'une élection municipale), et la publicité - légale - qui doit être faite dans les 8 jours suivant la définition du parti urbanistique retenu le 28/11/2019 en Conseil Municipal ont fait défaut.
A la manipulation des chiffres s’ajouterait celle des dates et des motivations :
La délibération qui fonde le PADD (pour aussi contestable qu'elle soit) a eu lieu au Conseil Municipal du 28/11/2018.
C'est d'ailleurs ce qui est rapplelé lors du Conseil Municipal du 21/09/2021 qui précise que le débat du PADD à cette dernière date ne porte que sur "les modifications intervenues dans la répartition des zones à urbaniser sur le centre bourg" (ce qui est changé, c'est l'évaluation "15-20 logements" par "30-35 logements")
La pièce maitresse du PLU reste donc le « premier PADD » qui a fixé les orientations et qui est resté occulté jusqu'en 2021.
Ce "premier PADD" semble poser problème aux auteurs du PLU car dans la liste des « Vu.. » qui servent à énumérer et à justifier l’approbation du PLU du 12/12/2022, le seul document justificatif qui soit mentionné concernant le PADD est la délibération modificative du 21/09/2021.
La délibération fondatrice du PADD - et donc du PLU - du 28/11/2019 est absente. Un PLU orphelin de son PADD est-il valide?
Caché entre le 28/11/2019 et le 21/09/2021 ou inexistant , cela revient un peu au même. Si de manière bienveillante, on lui reconnaissait sa validité, il reprendrait tous les défauts de son prédécesseur car il n'évalue pas davantage que lui le potentiel existant dans les zones urbanisées Aurait-on eu quelque chose à cacher à son sujet puisqu'on ne le cite pas?
Entretemps, fin 2021, le bureau d'études ARTELIA a eu le temps de produire des analyses « multi-variées » ou autres, approximatives qui font abusivement état de viabilisations insuffisantes et de beaucoup d’autres défauts et difficultés dans les quartiers et hameaux selon lesquels on ne pouvait plus y construire.
Le précédent cabinet conseil qui a élaboré le zonage du PLU de 2014 aurait -il défini le zonage UC aux endroits des quartiers et hameaux d'une manière farfelue, abusive et erronée?
La lecture du PLU d'alors montre qu'il n'en n'est rien. La station d'épuration (qui a été inaugurée en 2015) a été prise en compte par ce PLU, de même que l'objectif de faire du bourg le principal secteur de développement.
La question pourrait être posée de savoir qui, des deux cabinets, dit vrai.
III. Un parti-pris urbanistique excluant et ségrégateur :
Les motivations idéologiques et morales émanant des initiateurs du PADD, ont été assez bien cachées, mais elles apparaissent officiellement dans des documents comme « porter à connaissance », et « phase d’arrêt du PLU »
La décision de ne plus construire de nouveaux logements dans les quartiers et hameaux est motivée, entre autres raisons, mais principalement par un souci préservation de confort de vie et la peur de conflits de voisinage que créerait une densité moyenne supérieure à 5-6 logements/Ha
Dès qu’ils furent disponibles (en phase terminale de l’élaboration du PLU) des tableaux "multi-variés" (certains diront multi-avariés) du cabinet ARTELIA ont servi à justifier le non recours des zones UC pour construire. Dès lors, à de très rares « explications » du PADD à base d’a-priori, d’arbitraire et d’idéologie s’est substituée une justification technique.
Au parti-pris de "ne plus plus construire dans les hameaux pour éviter les conflits de voisinage, etc.." a été substituée une présentation, discutable et faussée, consistant à dire : « on ne peut pas construire dans les quartiers et hameaux » car "cela est techniquement impossible ou couterait trop cher en viabilisations »
L’argumentaire sonne faux car il ne prend pas en compte le cas des terrains en « dents creuses » qui possèdent toutes les viabilisations nécessaires pour être construits, et qui se trouvent exclus par une mesure générale indifférenciée
Il est, de plus, contredit par l’observation des faits :
En effet, sans que la commune n’ait presque rien eu à débourser pour les viabilisations, il s’est construit (ou ont fait l’objet d’autorisations ou de demandes de construire) plus de 50 nouveaux logements dans les quartiers et hameaux pendant l’élaboration du PLU de 2019 à 2022.!
Inutile, donc, d'attendre 2030 pour la création des "15-20 logements" ou des "30-35"..comme cela est faussement affirmé dans le PADD !
Une petite augmentation "naturelle" ou "au fil de l'eau" du nombre de logements dans les quartiers et hameaux, utilisant les viabilisations existantes ou peu couteuses à créer serait donc possible, et elle s’arrêterait d’elle-même car le nombre de terrains encore disponibles y est très réduit.
Notons que le parti-prix urbanistique du PADD, faussement justifié et faussement évalué dès le départ, n’a pas sollicité d’étude à dominante économique pour l’amenée des viabilisations dans des zones déjà urbanisées.
A la place, de misérables arguments triviaux ont fait la Loi
Cette vision des choses, qui génère la construction sociale à venir du village, est-elle compatible avec la loi Climat ?
Est-il conforme à la Loi Climat que les quartiers et hameaux ne dépassent pas une densité de 5-6 habitants / Ha et que tous les nouveaux venus soient regroupés dans des secteurs nouveaux avec une densité de 15-20 logements/Ha?
N'est-il pas, d'autre part, contraire à la notion de mixité sociale d'exclure tout nouveau venu au village des quartiers et hameaux existants pour le regrouper, avec d'autres (peut-être assez semblables..) dans des secteurs faits pour eux sur la base des motivations qui on été exposées ?
L’exclusion des quartiers et hameaux de tout nouveau « étranger », fût-il Français, quand elle n’emprunte pas la voie traditionnelle de l’exclusion, qui est économique, mais celle, institutionnelle d’un PLU mis en place pour des motifs imaginaires et personnels de confort et de sécurité est-elle légale ?
